Le tribunal administratif de Rennes juge que le droit européen et la loi permettent à la ville de Saint-Malo de mettre en place un régime d’autorisation de changement d’usage, limité à une autorisation par personne physique propriétaire d’un local et comportant des quotas différenciés en considération des particularités des secteurs géographiques de la commune.
Le 26 juin 2018, le préfet d'Ille-et-Vilaine a autorisé la commune de Saint-Malo à fixer elle-même les règles en matière de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation ainsi que le permet le code de la construction et de l’habitation, afin de réguler la multiplication des locations saisonnières de logements pour des séjours de courte durée. Un premier règlement municipal est entré en vigueur le 1er janvier 2020. Il a été modifié par des délibérations des 17 juin 2021 et 24 février 2022.
Des sociétés et des propriétaires privés ont saisi le tribunal administratif de Rennes d’une contestation de ces délibérations.
Après avoir écarté les vices de procédures, le tribunal rappelle que la loi prévoit que la location de courte durée d’un local destiné à l’habitation constitue un changement d’usage et que deux types d’autorisation sont possibles : soit un régime d’autorisation permanente, soit un régime d’autorisation temporaire pour les personnes physiques organisée par un règlement municipal. C’est ce second régime qui fait l’objet du recours.
Le tribunal constate, d’abord, que le règlement de la ville de Saint-Malo s’inscrit dans la politique communale de lutte contre la pénurie structurelle de logements sur le marché locatif résidentiel et répond à un objectif d’intérêt général. Il est ainsi conforme aux exigences de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur telle qu’interprétée par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE 22 sept. 2020, affaires C-724/18 et C- 727/18).
Le tribunal observe, ensuite, que le code de la construction et de l’habitation prévoit expressément que la localisation des locaux figure parmi les critères que la commune peut prendre en compte pour mettre en place un régime d’autorisation temporaire de location de courte durée des logements. Il en déduit que la commune a pu légalement distinguer quatre secteurs géographiques avec des quotas de locations différents, en prenant en compte la pression plus forte qui s’exerce en matière de location de courte durée dans les secteurs intra-muros et littoraux.
Le tribunal juge, encore, que la commune pouvait, sans discrimination, limiter à un bien par personne physique propriétaire l’autorisation de louer un logement pour une courte durée, au regard notamment des objectifs poursuivis, qui visent à limiter les fortes tensions qui s’exercent dans la commune sur le marché de la location de locaux à usage d’habitation.
Le tribunal estime, enfin, que le règlement municipal, qui précise les conditions d’obtention des autorisations, comporte des dispositions suffisamment claires, transparentes et accessibles au sens du droit européen.